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계약 만료됐는데도, 집주인이 돈을 안 돌려줍니다
전세금 돌려받는 건 당연한 권리입니다.
하지만 '절차'를 모르면 당하고 끝납니다.
지금부터 차근히 알려드릴게요.
📋 목차
"계약은 끝났는데 전세금이 안 나와요..."
요즘 가장 흔하게 들리는 주거 관련 사연입니다.
특히 깡통전세, 경매진행, 역전세난...
어느 것 하나 쉽게 지나칠 수 없는 현실입니다.
저는 전세보증금 반환은 '기술'이 아니라 '절차'라고 생각합니다.
모든 걸 법으로 정해두었기에, 순서대로 밟으면 반드시 해결됩니다.
이 글에서는 계약 만료 이후부터 소송 없이도 해결 가능한 단계,
소송 절차, 보증보험 활용법, 실제 피해자 사례까지 정리해드립니다.
무작정 걱정만 하지 마세요. 지금부터 하나씩 따라가면,
여러분의 보증금은 반드시 되찾을 수 있습니다.
모든 과정은 '시작 순서'와 '신고 타이밍'에 따라 결과가 달라집니다.
지금부터가 핵심입니다.
🏠 전세보증금, 왜 문제가 되는 걸까?
전세 계약이 끝났는데도 보증금을 돌려받지 못하는 사례가 해마다 늘고 있습니다.
2025년 현재, 반환 지연 건수는 3년 연속 증가 중이죠.
문제의 핵심은 '집주인의 유동성 부족'입니다.
집을 팔아도 시세가 전세금보다 낮아 돌려줄 돈이 없거나,
임대인이 다른 채무로 인해 집이 압류된 경우도 많습니다.
여기에 경매나 공매가 진행되면 세입자는 사실상 '채권자'가 되어야만 자신의 돈을 되찾을 수 있습니다.
그러기 위해선 절차를 정확히 따라야 합니다.
자신의 권리를 지키려면 서류 준비부터 압류 신청, 보증보험 청구까지 모든 과정을 순차적으로 밟아야 합니다.
📋 계약 종료 후 기본 절차
전세 계약이 끝났다고 자동으로 돈이 들어오는 건 아닙니다. 반환 청구는 본인이 '행동'으로 진행해야 하는 민사 행위입니다.
기본 절차는 다음과 같습니다.
1. 계약 종료 + 집 비우기
2. 반환 요청 내용증명 발송
3. 계약종료일 기준으로 '지급 요청일' 명시
4. 임대인 미응답 시 채권압류 또는 소송 진행
내용증명 발송은 등기우편으로 하며,
내용에는 "계약은 O월 O일 종료되었으며, 전세보증금 O원을 O일까지 반환해주시기 바랍니다"라는 문장을 반드시 포함해야 합니다.
이후에도 반환이 되지 않는다면 압류 또는 보증보험 청구로 넘어가야 합니다.
🧾 보증금 반환 소송 전 단계
소송은 최후의 수단입니다.
그 전에 할 수 있는 조치들을 먼저 취해야 시간과 비용을 아낄 수 있습니다.
📊 보증금 반환 전 단계 요약표
| 단계 | 필요한 행동 | 주요 서류 |
|---|---|---|
| 1단계 | 내용증명 발송 | 임대차계약서, 주민등록초본 |
| 2단계 | 확정일자 확인 | 전입세대 열람내역, 확정일자 확인서 |
| 3단계 | 채권 압류 신청 | 부동산 등기부등본, 통장 사본 |
이 과정을 통하면 소송 없이도 '강제 반환'의 첫 단계를 밟을 수 있습니다.
단, 집주인의 자금 상태와 채권현황에 따라 결과는 달라질 수 있습니다.
⚖ 소송 진행 시 절차
임대인의 자발적 반환이 없고, 압류도 어렵다면 민사소송으로 넘어가야 합니다.
이때 가장 중요한 건 '임대차 계약서'의 원본 보존입니다.
① 지급명령 신청 - 간단한 절차로 판결을 대신할 수 있습니다. 비용 저렴, 시간 단축 가능
② 민사소송 - 임대인이 지급명령에 이의할 경우 정식 재판으로 전환됩니다.
판결이 확정되면, 이를 근거로 집의 경매 절차를 신청할 수 있습니다.
이후 낙찰금 중 선순위로 보증금을 받는 구조입니다.
🔒 보증보험이 있는 경우 대처법
전세보증금 반환 보증보험에 가입한 경우,
훨씬 빠르게 보증금을 돌려받을 수 있습니다.
① HUG(주택도시보증공사),
② SGI서울보증,
③ 한국주택금융공사가 대표 기관입니다.
청구는 보증기간 종료 후 1개월 이내에 가능하며, 서류만 준비되면 평균 1~2개월 이내에 보증금이 지급됩니다. 보증금 회수 후, 보험사는 임대인에게 구상권을 행사합니다.
🚫 피해야 할 상황과 대처 전략
가장 위험한 건 아무 조치 없이 기다리는 겁니다.
'말로 해결되겠지', '시간 지나면 들어오겠지'라는 생각은 반드시 금물입니다.
다음 상황에서는 즉시 대응해야 합니다
① 집주인 연락 두절
② 전세 세입자 중 다수가 퇴거 중
③ 부동산 중개사가 계약 연장을 권유하며 미온적일 때
이럴 때는 바로 내용증명 발송과 함께 보증보험 여부 확인,
등기부등본 열람을 병행해야 손실을 줄일 수 있습니다.
FAQ
Q1. 계약 종료 후 언제 반환 청구해야 하나요?
A1. 퇴거 당일부터 바로 가능합니다.
내용증명으로 반환 요청을 문서화해야 합니다.
Q2. 내용증명은 꼭 보내야 하나요?
A2. 소송 증거자료로 중요합니다.
법원에서도 내용증명을 우선 검토합니다.
Q3. 보증보험은 무조건 가입해야 하나요?
A3. 가입을 강제할 수는 없지만 필수로 권장됩니다.
특히 다세대, 연립, 신축 빌라일 경우 필수입니다.
Q4. 집주인이 집을 매각하면 어떻게 되나요?
A4. 새로운 집주인이 보증금을 반환해야 합니다.
단, 확정일자+전입신고 요건을 충족한 경우만 유효합니다.
Q5. 확정일자는 어떻게 받나요?
A5. 동 주민센터 또는 온라인에서 가능합니다.
임대차계약서와 신분증만 있으면 됩니다.
Q6. 반환 소송에 시간은 얼마나 걸리나요?
A6. 지급명령은 2~3개월 내 처리됩니다.
정식 소송은 6개월~1년 이상 걸릴 수 있습니다.
Q7. 집주인이 파산하면 보증금은 못 돌려받나요?
A7. 순위에 따라 일부 받을 수 있습니다.
보증보험 가입자는 전액 회수가 가능합니다.
Q8. 중개사가 책임을 지나요?
A8. 고의 또는 중대한 과실이 있는 경우만 해당됩니다.
보통은 법적 책임이 없습니다.
🔒 면책조항
이 글은 전세보증금 반환을 위한 일반 절차와 유의사항을 정리한 정보예요. 개별 사건의 세부 상황(계약서 내용, 임차·임대인 사정 등)에 따라 실제 대응 방법이 달라질 수 있어요.
법률적 판단이 필요한 사안은 변호사·법무사 등 전문가 조언을 받아야 하며, 본 글은 법률 자문을 대체하지 않아요.
제도·법령은 개정될 수 있으니, 최신 공고문과 관할 기관 안내를 반드시 확인해야 해요.
본 정보만을 근거로 한 법적 절차 진행 결과에 대한 책임은 독자 본인에게 있어요.